So beugen Vermieter Rückforderungsansprüchen des Mieters vor

Bei der Bemessung der ortsüblichen Miete bestehen für beide Mietvertragsparteien erhebliche praktische Probleme. Um dem Mieter zur Feststellung der notwendigen Rückschlüsse die erforderlichen Informationen zukommen zu lassen, regelt § 556g BGB einen umfassenden Auskunftsanspruch des Mieters.

Damit soll er prüfen können, ob seine Miete den neuen gesetzlichen Vorgaben standhält. Denn der Mieter ist lediglich verpflichtet, die gesetzlich zulässige Miete zu zahlen.

Vermieter haben umfassende Auskunftspflicht

Deshalb regelt § 556g BGB einen Auskunftsanspruch für den Mieter. Mit den erhaltenen Informationen soll er ebenso wie der Vermieter über die zur Verfügung stehenden Informationen zur Einordnung der Miete verfügen.

Nur auf diese Weise kann der Mieter vor allem erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f BGB vorliegt (Neubau oder umfassende Modernisierung) oder ob eine Übersteigung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete gerechtfertigt ist, weil die Vormiete höher war (§ 556e Abs. 1 BGB).

Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht ohne Zutun des Vermieters zugänglich sind. Dem Mieter ist es allerdings zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen, insbesondere den örtlichen Mietspiegel.

Die Auskunftspflicht erfasst folglich solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die sie ohne weiteres ermitteln können. Beispiele hierfür sind etwa die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel. Weiterreichende Pflichten des Vermieters zur Informationsbeschaffung sollen durch die Vorschrift nicht geschaffen werden.

Tipp: Vermieter sind in jedem Fall befugt, dem Mieter zum Nachweis der Vormiete eine geschwärzte Vertragskopie vorzulegen. Denn hier liegt kein Anwendungsbereich des Bundesdatenschutzgesetzes vor. Allerdings kann es sein, dass Vermieter im Mietvertrag mit dem Vormieter Stillschweigen vereinbart oder die Weitergabe ausgeschlossen haben. Dann würden sich Vermieter vertragsbrüchig verhalten, wenn sie diese Daten weitergeben würden. Der Nachweis der Mietzahlung ist dann z. B. über Kontoauszüge oder sonstige Beweise zu führen.

Bitte beachten: Kommen Vermieter ihren Auskunftspflichten nicht nach, darf der Mieter die Zahlung der fortlaufenden Miete als Druckmittel zurückbehalten (§ 273 BGB).

Rückforderungsansprüche des Mieters nur nach qualifizierter Rüge

Wie schon geklärt, ist bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse unmittelbare Rechtsfolge, dass die Preisabrede unwirksam ist, soweit 10% der ortsüblichen Miete überstiegen werden. Hieraus folgt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen ohne Rechtsgrund geleisteter Miete (§ 812 BGB).

Dieser Rückforderungsanspruch wird beschränkt auf die Zeiträume nach der erfolgten qualifizierten Rüge seitens des Mieters. Die Vorschrift in § 556g Abs. 2 BGB schließt Ansprüche gleich welcher Art für Zeiträume vor einer qualifizierten Rüge aus. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten auch für Vermieter verbunden ist. Denn es wäre unbillig, wenn Vermieter Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wären, obwohl sie bemüht waren, die neuen Vorschriften zu befolgen.

Damit brauchen Vermieter eine wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse überzahlte Miete nicht zurückzuerstatten, solange der Mieter diese ohne Beanstandung bezahlt. Der Mieter muss also in seiner Rüge darstellen, warum er der Meinung ist, dass er zu viel Miete gezahlt hat. Nur das löst den Rückforderungsanspruch aus. Allgemeine Floskeln oder allgemeine Behauptungen reichen hierzu nicht.

Der Mieter muss die aus seiner Sicht ortsübliche Miete konkret für das Gebäude ermitteln. Ob er das mit oder ohne Auskunft kann, ist seine Sache.

Tipp: Möchte der Vermieter, dass sich der Mieter mit den preisbildenden Maßnahmen auseinandersetzt, sollte er ihm diese aus seiner Sicht bekannt machen. Das kann er (unter entsprechender Dokumentation) schon bei Vertragsabschluss tun. Qualifiziert ist die Rüge des Mieters nur dann, wenn er sich mit diesen Argumenten auseinandersetzt.

Die bloße Behauptung des Mieters, die mit ihm vereinbarte Miete sei unzulässig hoch, können – und sollten – Vermieter also zurückweisen. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter eine begründete Rüge des Mieters erhält, ist er zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verpflichtet.

Formvorschriften beachten – Textform

Sowohl das Auskunftsverlangen des Mieters als auch die Antwort des Vermieters hierauf und die qualifizierte Rüge des Mieters unterliegen der Textform. Dies ist jede nicht unterschriebene, aber mit Schriftzeichen abgebildete Erklärung, aus der deren Verfasser durch Namensunterschrift oder Ähnlichem hervorgeht (§ 126b BGB). Möglich ist damit eine Rüge per Fax oder E-Mail. Im Unterschied zur Schriftform bedarf es somit bei der Textform keiner eigenhändigen Unterschrift, wie es die Schriftform vorschreibt (§ 126 BGB).

Daneben unterliegt dieser Rückforderungsanspruch der Regelverjährung von 3 Jahren, wobei die Verjährung erst dann zu laufen beginnt, wenn der Mieter um seinen Rückforderungsanspruch weiß (§§ 195, 199 BGB). Solange er nicht weiß, dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, läuft die Verjährung also nicht.