Streitthema Dübellöcher – was zu viel ist, ist zu viel
Ihr Mieter darf sich seine Wohnung nach Belieben einrichten. Hierzu gehört das Aufhängen von Garderoben, Regalen, Bildern, Spiegeln und so weiter. An die Wand bekommt man diese Gegenstände nur durch Wandhaken und so bohren die Mieter munter drauflos. Doch müssen Sie sich diese Bohrlöcher eigentlich immer gefallen lassen?
Generelles Verbot unwirksam
Das Anbohren von Wänden gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn und soweit der Mieter haushaltsübliche Gegenstände anbringen möchte. Dieses Gebrauchsrecht des Mieters kann in einem Formularmietvertrag nicht wirksam beschränkt werden, weshalb etwa die folgende
Klausel unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.01.93, Az. VIII ZR 10/92): „Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.“
Besonders ärgerlich sind Bohrlöcher an gekachelten Flächen im Bad und in der Küche. Hier wäre ja schon viel gewonnen, wenn der Mieter die Löcher in die Fugen setzen muss, er die Fliesen also nicht beschädigen darf. Und tatsächlich halten manche Gerichte Mieter hierzu generell für verpflichtet.
Leider sehen andere Gerichte dies aber anders und erlauben den Mietern, Bohrlöcher auch direkt in die Fliesen zu setzen (etwa AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 425 C 2787/14).
Speziell hinsichtlich der Installation von Toilettenpapierhalter und Seifenschale sollten Sie als „sonstige Vereinbarung“ im Mietvertrag vereinbaren, dass zu deren Montage nicht in die Kacheln gebohrt werden darf, sondern ausschließlich in die Fugen. Dies ist möglich, denn das Landgericht Berlin hat entschieden, dass diese nicht in einer bestimmten Höhe angebracht werden müssen, damit sie genutzt werden können (Urteil v. 10.01.02, Az. 61 S 124/01). Auf dieses Urteil können und sollten Sie Ihre Mieter hinweisen.
Abgesehen davon, schuldet Ihnen der Mieter Schadensersatz nur dann, wenn er in einem ungewöhnlichen Ausmaß Dübellöcher setzt. Wo hier die Grenze liegt, ist unklar.
Beweispflicht liegt beim Vermieter
Im Streitfall haben Sie als Vermieter zu beweisen, dass Ihr Mieter unangemessen viele Dübellöcher gebohrt hat. Dieser Beweis gelingt Ihnen zum Beispiel, wenn mehr Löcher gebohrt wurden, als zur Anbringung des Einrichtungsgegenstandes erforderlich waren, der Mieter sich also „verbohrt“ hat. Denn jeder Mieter ist verpflichtet, so schonend wie möglich mit der Mietwohnung umzugehen. Und dazu gehört auch, vermeidbare Beschädigungen zu unterlassen.
Waren die Bohrungen unangemessen, haftet der Mieter Ihnen sogar auf eine völlige Neuverfliesung, wenn die betreffenden Kacheln bei Ihnen oder im Handel nicht mehr vorrätig sind (LG Göttingen, Urteil v. 21.09.88, Az. 5 S 106/88). Mit Flickwerk brauchen Sie sich also nicht zu begnügen.
Einrichtungen übernehmen um Dübellöcher zu vermeiden
Manche Einrichtungen des Mieters – gerade in Bad und Küche – sind passgenau und eine Bereicherung für die Wohnung. Prüfen Sie bei Mietende, ob solche Einrichtungen verbleiben sollten, statt sie unter Schaffung unansehnlicher Bohrlöcher vom Mieter entfernen zu lassen. Ist der Verbleib von Einrichtungen für Sie sinnvoll, dürfen Sie dies von Ihrem Mieter verlangen, wenn Sie ihm hierfür eine Entschädigung zum Zeitwert zahlen (§ 552 BGB). Gegebenenfalls darf der Mieter seine Einrichtungen nicht entfernen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
