Verkehrssicherungspflicht: Die Überprüfungspflicht als Chance

Nicht jeder Vermieter ist sich im Klaren, wie weit seine Haftung für Schäden des Mieters oder Dritter reichen kann.Grundsätzlich haftet der Vermieter für Sach- und Personenschäden, die durch den mangelhaften Zustand des Grundstücks bzw. des darauf befindlichen Gebäudes entstehen. Essentiell wichtig, um einer eventuellen Haftung zu entgehen, ist die Vorbeugung.Dass will sagen: Dort, wo keine Verschuldung vorliegt, können Sie auch nicht rechtlich belangt werden. Ein wichtiges Instrument zur Plausibilisierung Ihrer Unschuld als Vermieter sind dabei regelmäßge Inspektionen, die Sie am besten mit einem Begehungsprotokoll rechtlich wasserdicht absichern.

Welche Überprüfungspflichten Sie als Vermieter haben

Als Gebäudeeigentümer und damit auch als Vermieter sind Sie verpflichtet, in regelmäßigen Abständen den Zustand derjenigen Gebäudeteile zu überprüfen, die für Mieter bzw. sonstige Personen zugänglich sind.Allerdings dürfen Sie sich nicht nur auf Zugänge, Treppen und dergleichen beschränken. Auch das Gebäude selbst muss regelmäßigen Überprüfungen unterzogen werden. Dies gilt etwa für den Zustand des Daches oder eines Kamins.Auch die Außenanlagen des Gebäudes müssen Sie regelmäßig inspizieren. Dies gilt beispielsweise für die Standfestigkeit von Bäumen, die sich auf dem Grundstück befinden.Auch Kinderspielplätze oder Vorrichtungen zum Wäschetrocknen müssen regelmäßig auf ihren Zustand hin geprüft werden.Wichtig: Unterschätzen Sie die rechtliche Bedeutung einer regelmäßigen Inspektion der genannten Grundstücks- und Gebäudeteile nicht.Auch dann, wenn Sie beispielsweise bei einem Neubau davon überzeugt sind, dass keine Gefahren auftreten können, kann Sie eine regelmäßige Inspektion im Einzelfall vor einer Haftung bewahren.Grund: In bestimmten Schadenssituationen kann sich der Geschädigte auf den so genannten Anscheinsbeweis berufen.Diese Beweiserleichterung können Sie häufig dadurch widerlegen, dass Sie eine regelmäßige Überprüfung des Zustands der Anlage nachweisen. An eine derartige Entlastung stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Voraussetzungen.Sie müssen konkrete Tatsachen vortragen und im Ernstfall auch beweisen, aus denen sich ergibt, dass Sie Ihrer Überprüfungspflicht tatsächlich regelmäßig nachgekommen sind.Aus diesem Grund sollten Sie keinesfalls auf eine regelmäßige Begehung des Objekts bzw. der Anlage verzichten. Vorteilhaft ist es, wenn Sie zu dieser Begehung eine weitere Person hinzuziehen.In Betracht kommen beispielsweise folgende Personen:

• Verwalter
• Hausmeister/Hauswart
• Mitglieder des Verwaltungsbeirats.

Begehungsprotokoll erstellen

Um im Ernstfall den erforderlichen Beweis auch tatsächlich führen zu können, sollten Sie das Ergebnis einer solchen Begehung kurz schriftlich festhalten.In einem solchen Protokoll sollten Sie sinnvollerweise folgende Punkte vermerken:

• Datum der Begehung
• Teilnehmer der Begehung
• Genaue Bezeichnung der festgestellten Mängel/Schäden
• Bezeichnung derjenigen Maßnahmen, die zur Beseitigung der festgestellten Mängel/Schäden ergriffen wurden
• Evt. Feststellung, dass früher festgestellte Schäden/ Gefahrenherde zwischenzeitlich beseitigt sind

Auf welche Punkte Sie bei einer solchen Begehung besonders achten sollten, können Sie der Übersicht am Ende dieses Beitrags entnehmen. Dort werden einige in der Praxis besonders häufig auftretende Gefahrenherde aufgezählt.