Vertragslaufzeiten im Einzelhandel

Was wird mehr nachgefragt? Der klassische 10-Jahres-Mietvertrag für eine Einzelhandelsfläche oder eher ein Vertrag über 5 Jahre mit einer Option für weitere 5 Jahre? Und welche Vereinbarung ist für Vermieter und Mieter besser?

Untersuchung indexierter Mietverträge

Der Immobiliendienstleiter Jones Lang LaSalle hat die Ergebnisse einer Untersuchung (40.000 Mietverträge in 185 Städten wurden ausgewertet) veröffentlicht, bei der die  beiden Vertragstypen im Einzelhandel verglichen worden sind.

Ausgangslage für Vermieter

Als Vermieter wollen Sie typischerweise einen 10-jährigen Mietvertrag abschließen. Auch bei der Analyse einer Transaktion von Einzelhandelsimmobilien steht die Mietvertragslaufzeit im Mittelpunkt und die 10-Jahresverträge werden besser gewichtet.

Änderung bei den Nachfragern

Zunehmend wollen aber Mieter von Einzelhandelsflächen nicht mehr einen 10-Jahresvertrag abschließen und bevorzugen stattdessen die variablere Laufzeit von 5 Jahren mit einer Option auf eine Verlängerung.

In den vergangenen Jahren hat das Interesse der Mieter an fünfjährigen Verträgen mit mindestens einer ebenso langen Verlängerungsoption zugenommen.

Was wollen Mieter und Vermieter?

Mieter wollen flexibel auf den Markt reagieren können und eine möglichst niedrige Miete bezahlen. Vermieter wollen eine langfristige Sicherheit mit einem optimalen Mietzins. Wie werden diese Interessen zusammengeführt?

Dazu sagt die Untersuchung der Mietverträge bei Einzelhandelsmieten:

„Bei den simulierten Mietverträgen für die 185 untersuchten Märkte erzielten die Zehnjahresmietverträge in 83 Prozent der Fälle höhere Mieteinnahmen als die Variante mit 2 x 5 Jahren.

Bei Märkten mit deutlich positiver Entwicklung der Spitzenmiete lassen sich hingegen mit der kurzen Vertragsvariante höhere Mieterträge erzielen.“

In den 10 größten Städten zeigt sich bei der Untersuchung, dass der Ertrag in beiden Varianten für den Vermieter unabhängig von der vereinbarten Laufzeit besser sein kann.

In nur noch knapp mehr als der Hälfte der Fälle liegt die 10-Jahresvariante mit Blick auf den Ertrag vorne. Allerdings ergeben sich auch hier deutliche lokale Unterschiede.

Vorteil kürzere Laufzeiten für dynamische Märkte

Auch das ist ein Ergebnis der Untersuchung: „In Märkten mit starker positiver Mietpreisdynamik wie München, Hamburg, Stuttgart und Berlin erzielte die Variante 2 x 5 Jahre in den meisten der betrachteten Zeiträume höhere Erträge.

In Frankfurt hielten sich beide Varianten die Waage. Die 10-Jahresvariante lag nur in Märkten mit weniger Mietdynamik wie Nürnberg, Düsseldorf, Leipzig, Hannover und Köln vorn.“

Was raten die Experten für Ihre Mietvertragsverhandlungen?

„Vermieter sollten in Märkten mit positiv-dynamischer Spitzenmietentwicklung eine kürzere Vertragslaufzeit favorisieren, um die Mieterträge zu maximieren. Mieter können dagegen mit langlaufenden Mietverträgen vorausschauende Standortsicherung zu kalkulierbaren Kosten betreiben.

In Märkten, die ein Spitzenmietwachstum in Höhe des Inflationsniveaus aufweisen, wirkt sich die kürzere Vertragslaufzeit für gewöhnlich nicht negativ aus, so dass beide Optionen gleichermaßen präferiert werden können.

Lediglich in Märkten mit stagnierenden oder gar rückläufigen Spitzenmieten werden Vermieter und Mieter auch weiterhin hart um Vertragslaufzeiten verhandeln.“