Wartungskosten: Mit dieser Klausel können Sie sie umlegen

Eine Wartung ist eine regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit bestimmter Anlagen und der damit zusammenhängenden Einstellungen durch einen Fachmann.

Es handelt sich hierbei um eine vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme, deren Kosten Sie auf Ihren Mieter umlegen können.

Allerdings:

Eine Klausel, die Ihren Mieter dazu verpflichtet, die Wartungskosten der Thermen von Etagenheizungen oder Warmwassergeräten wie Durchlauferhitzer oder Untertischgeräte etc. zu tragen, ist nur wirksam, wenn Sie eine Kostenobergrenze festgelegt haben.

Folgende Klausel ist in Ermangelung einer Kostengrenze unwirksam:

Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.

Kein Wartungsvertrag durch Mieter

In manchen Mietverträgen finden sich Klauseln, nach denen der Mieter einen Wartungsvertrag mit einem bestimmten Handwerksbetrieb abschließen muss. Das geht nicht, eine solche Klausel ist unwirksam.

Es obliegt Ihnen als Vermieter, den Wartungsvertrag abzuschließen. Von Ihrem Mieter können Sie nur Kostenersatz verlangen.

Formulieren Sie Ihre Klausel am besten wie folgt:

Thermen der Gasetagenheizung sind einmal jährlich von einer Fachfirma zu warten. Der Mieter trägt die jährlich entstehenden Wartungskosten bis zu 85€.

Grundsätzlich darf Ihr Mieter den Handwerker nicht selbst beauftragen

Wichtig: Ihr Mieter darf den Handwerker grundsätzlich nicht selbst beauftragen. Das gilt unabhängig davon, ob es um eine Kleinreparatur geht oder nicht. Ausnahmsweise ist das nur in 2 Fällen möglich:

1. Es liegt ein Notfall vor und Ihr Mieter kann Sie nicht erreichen

Ihr Mieter stellt im Winter bei Minusgraden fest, dass seine Terrassentür nicht schließt. Er kann Sie aber nicht erreichen, da Sie übers Wochenende verreist sind. In Anbetracht der Außentemperatur ist es ihm nicht zuzumuten, Ihre Rückkehr abzuwarten. Hier darf er selbst einen Handwerker beauftragen.

Handelt es sich um eine Kleinreparatur, muss Ihr Mieter, bei größeren Reparaturen müssen Sie die Kosten tragen.

Das gilt selbstverständlich nur dann, wenn es sich wirklich um eine Notreparatur handelt. Beseitigt Ihr Mieter einen Mangel eigenmächtig, ohne dass ein Notfall vorliegt, muss er die Kosten dafür in jedem Fall selbst tragen. Das hat der BGH entschieden (BGH, Urteil v. 16.01.08, Az. VIII ZR 222/06).

2. Sie befinden sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug

Ihr Mieter hat Ihnen gemeldet, dass die Spülung seiner Toilette nicht funktioniert. Sie haben auf diese Mängelanzeige nicht reagiert. Ihr Mieter fordert Sie daher zur Erledigung der Arbeiten auf und setzt Ihnen hierzu eine kurze Frist.

Läuft diese Frist fruchtlos ab, also ohne dass Sie die Mängelbeseitigung veranlasst haben, darf Ihr Mieter selbst einen Handwerker beauftragen.

Auch hier gilt wieder: Handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur, müssen Sie die Kosten der Reparatur tragen.

Achten Sie bitte darauf, dass der Vermieter, nach neuem Urteil, rechtlich die Möglichkeit hat, die Wartungskosten auch als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, so dass eine Kostenobergrenze unnötig ist.

Rechtsgrundlage hierfür ist § 556 BGB i.V., § 27 II BerechnungsV, § 2 Nr 4 d BetrKV (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete BGB § 535 Rn 347).Dabei hat der Mieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.